近日，“中国第一无人岛”迎来了新一任“岛主”。继一拍流拍后，6月16日，浙江省宁波市象山县旦门山岛在二次法拍中以2868万元成功出让。
图源：阿里拍卖
公开资料显示，旦门山岛是我国首个有明确使用权的无居民海岛。它位于象山县东陈乡东面，交通便利，距大陆最边位置约1公里，距最近的东旦码头约3公里，坐船仅仅半小时左右。
12年前，旦门山岛成为我国首个有明确使用权的无居民海岛。该岛的50年使用权归属于某公司，其背后实控人为一个浙江老板。也因此，他在2011年拿到了中国第一张由国家海洋局颁发的编号为“11001”的无居民海岛使用权证书，成为中国首位法律认可的无人岛“岛主”。
至于这次的使用权出让，原因无非就是经营变得困难了，只能对它进行拍卖。如今搜索社交平台，会发现消费者对于这座小岛的旅游反馈，并不是那么好。
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其实，无居民岛的购买在我国已不是新鲜事。早在2003 年，一部法律就颁布实施了，这就是《无居民海岛保护与利用管理规定》。
按照规定，允许个人或机构开发利用无居民海岛，租用期最长为 50 年。但是，拥有的也只是使用权而非所有权。所以，从这个角度来讲，不存在所谓的“岛主”，目前只有开发的权利，而且也非常有限。
2019年5月10日，广东省实施《关于无居民海岛使用权市场化出让办法（试行）》，提出：在审批权限内，以招标、拍卖或挂牌方式出让无居民海岛使用权。
《办法》还同时明确，岛屿的使用年限要按照用途来划分：养殖用岛十五年；拆船用岛二十年；旅游、娱乐用岛二十五年；盐业、矿业用岛三十年；公益事业用岛四十年；港口、修造船厂等建设工程用岛五十年。
根据公开的资料显示，目前将无居民海岛的用岛类型划分为9类，分别为旅游娱乐、交通运输、工业仓储、渔业、农林牧渔、可再生能源、城乡建设、公共服务和国防用岛 。根据用岛活动对海岛自然岸线、表面积、岛体和植被等的改变程度，将无居民海岛用岛方式划分为六种。
根据岛屿的等级、用途、使用情况不同，出让价格在29.46万元/公顷·年到最低0.12万元/公顷·年。最低价计算公式为：无居民海岛使用权出让最低价＝无居民海岛使用权出让面积×出让年限×无居民海岛使用权出让最低标准。
个人或机构只能通过使用权的出让，获得对小岛的开发、使用权。
首先，承租人要想拿到岛屿的使用权，这个过程是很复杂的。依据用岛的轻、重程度，出让的价格也就不同。如果岛上资源很丰富、岛屿本身很完善的，等级就越高，价格也会更高。
仔细阅读这份表格，我们会发现：在承租的时限之内，如果岛上的生态被破坏，造成岛体消失，或者填海连岛这样的情况，会被处以巨额的罚款，至于具体原因，我们在第三部分会讲到。
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二十多年前，国内知名的一个财经作家花50万的价格在千岛湖买下了一座小岛，占地约一、两百亩。按照当时的规定，岛上必须要种上经济作物，于是他买下小岛后，便在上面大范围种植杨梅树。再后来，又酿制杨梅酒，并创立了品牌。而如今，该岛的估价早也翻了好多倍。
很明显的，这是一次成功的开发。那是不是可以这么说，无居民岛的开发就很容易了呢，事实恰恰相反。
实际上，刚刚提到的开发对象只是湖岛，目前国内的“岛主”比例，湖岛占了绝大多数，“海岛岛主”大约仅有10%左右的这个样子。相比于江岛、湖岛，海岛的开发难度与成本大得没边了。
由于成本高、收益难的投资特点，开发无人海岛的生意长期被视为有钱人的“氪金游戏”。
在这样的一个地方搞开发建设，首先要解决一个大问题，那就是：钱。毫不夸张地说，每一铁锹挖下去，钱包就会憋一点，是真正的花钱如流水。而且吧，水流出去了，往往没有见到啥效果，曾经就有海岛开发商这样说：“钱就像水流进了沙漠”。
那么，难度都有哪些呢？
首先就是，基础设施、建造房屋的建材要从陆地往岛上运。同样的建造规格，在无人岛上建造所需的成本，至少是陆地上三倍。如此一来,即使是最基本的通水通电、造个简单的房子、通条水泥道路，这就是个天文数字了，如果要把整个建筑打造得更加精致漂亮，花销还会更大。
举一个简单的例子，此前有媒体曾报道：在现实的无人岛开发里，平常价格200元的沙子运到岛上就要1200到1500元，一个码头就要用掉几百近千万。除此之外，还不得不面对“一涨潮就剩二十几平方”的可能性，想要修建用以保护的海坝，这种项目的投入更是大得没边，再偏僻点的地方，可能手机信号都没有。
放鸡岛，广东省茂名市的最大海岛，如今开发得很成功。
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生态，生态，还是生态，重要的事情说三遍。
在2011年首批176个可开发利用的无居民海岛名录公布后，截至目前都没有第二批名录公布。
据悉，目前对未开发的无居民海岛基本已经叫停了，以前无序开发的历史遗留问题还很多，这几年的资源利用导向是节约、集约，能不动的就不动。
世界岛王、岛屿经纪人Farhad Vladi曾经说过一句话，我觉得挺有道理的：购买岛屿的目的是保护生态，给自己留一个私密空间，也给后人留下一片美好环境。
在好多年前的“岛圈”，还有一种比较小众的玩法，那就是纯玩岛屿。一般都是原生态玩法，每年的维护费用不高，一般每个岛屿10万元左右。在这个小圈子里，岛主会定期聚会，或者不定期开着游艇互相“串门”。
但这种原生态的玩法毕竟是少数，大多数的老板把使用权承包下来，投入了人力、物力，又付出了巨大的时间成本，肯定不是单纯地玩。首先要考虑的，就是能不能得到利润，有了利润之后再建设新的项目，从而形成这样的一个良性循环。
前面也说了，这是个重资产的投资，为了追求更低的成本，无序的开发就成了普遍现象。混乱之下,很多海岛的生态环境被破坏,甚至海岛本身因开发而消失。
举个简单的例子,你要是在岛上进行旅游娱乐开发，那餐饮肯定是不可或缺的服务内容，想要达到合格的排放标准，油类、酸类、碱类以及生活污水，必须先进行无害化的处理，这样就需要同步设计和建设污水、废水处理设施。
另外一方面，垃圾啥的总得往外运吧？可是，这不是在城里，没有完善的基础设施，没有人提供统一的清洁服务，所以，想要大家凑在一块把成本平摊了，还没有这种可能性。
所以，事无巨细，都必须自己花钱去做，这样成本就无限被拉高了，为了节约成本，一些非正常的做法也频频上演。
其实，大多数的无居民岛屿虽然不适合人类生存，但它们却是海洋鱼类及鸟类等生物的天堂。一旦开发不慎，造成不可逆的生态破坏，还要面临罚款。
还是上面的那张表格，在末尾我们可以看到，哪怕是最低927.00万元/公顷的处罚标准，也没几个人能承受，基本上就剩下*一条路了。
可见,在无居民海岛开发利用过程中,经济效应是目标,而生态环境保护应是底线。
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